다주택자 양도세 중과 복활서울 집값, 이제 어디로 향하나?

⚠️ 법률 일반 정보 안내: 본 글은 공식 언론 보도 및 공공기관 통계를 기반으로 작성한 일반적 정보이며 법적 효력이 없습니다. 개인 세금 신고·절세 전략은 반드시 세무사·공인중개사 등 전문가 상담을 권장합니다.

🏘 2026.05.09 시행 · 부동산 세제

다주택자 양도세 중과 복활
서울 집값, 이제 어디로 향하나?

65주 연속 상승 · 매물잠김 · 보유세 개편 · 절세 전략 — 한국부동산원 통계 기반 완벽 분석

65주 서울 집값 연속 상승

+0.15% 5월 1주 주간 상승률

7만건↓ 서울 아파트 매물 감소

5/9 양도세 중과 유예 종료

📋 목차

01 다주택자 양도세 중과, 무엇이 달라졌나 02 서울 아파트 65주 연속 상승 — 현황 분석 03 매물잠김 현상, 어디서 심각한가 04 보유세·장특공 개편 논의 진행 상황 05 6월 1일 보유세 기준일 — 절세 전략 정리 06 실수요자 vs 다주택자 — 앞으로 전망 07 FAQ — 주요 궁금증 정리

🔑 핵심 요약 — 5분 만에 파악하기

• 5월 9일부로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료, 최대 중과세율 재적용
• 한국부동산원 기준 서울 아파트 매매가 65주 연속 상승, 5월 1주 +0.15%
• 중과 시행 후 매물 잠김 본격화 — 서울 매물 7만897건으로 급감
• 정부, 투기 억제를 위한 보유세 인상·장특공 혜택 축소 추가 논의 중
• 보유세 기준일 6월 1일 — 매도자 5월 29일 전, 매수자 6월 2일 후 잔금 전략 유효

① 다주택자 양도세 중과 복활 — 무엇이 달라졌나

2026년 5월 9일을 기점으로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료됐습니다. 이에 따라 조정대상지역 내 2주택자에게는 기본세율에 20%p, 3주택 이상 보유자에게는 30%p의 중과세율이 다시 적용되는 것으로 알려졌습니다.

출처: Pexels (서울 아파트 이미지)

그간 정부는 부동산 시장 연착륙을 명목으로 중과 유예 조치를 이어왔습니다. 그러나 서울 집값이 65주 이상 연속 상승하고 가계부채 우려가 커지자 투기 수요 차단을 최우선 과제로 삼아 유예를 종료한 것으로 언론 보도에서 전해졌습니다.

📌 중과 전·후 핵심 차이

구분	중과 유예 기간	중과 복활 이후
2주택자(조정지역)	기본세율 적용	기본세율 + 20%p 중과
3주택 이상	기본세율 적용	기본세율 + 30%p 중과
시장 영향	매물 출회, 거래 증가	매물 잠김, 거래 감소 예상
전세 시장	상대적 안정	전세 공급 감소 → 전세가 상승 우려

파이낸셜뉴스가 실시한 설문조사에 따르면, 응답자의 62.7%가 양도세 중과 재개에 긍정적인 의견을 내며 기대감을 드러냈습니다. 긍정 평가 이유로는 '집값이 안정화될 것으로 전망돼서(54.4%)'가 절반을 넘었습니다. 반면 집값이 오를 것이라는 응답도 39.9%로 나타나 시장 전망은 엇갈리는 상황입니다.

결론: 양도세 중과 복활은 다주택자의 매도 부담을 높여 시장에서 매물 감소와 거래 위축으로 이어질 가능성이 큰 것으로 전문가들은 분석하고 있습니다.

② 서울 아파트 65주 연속 상승 — 어디가 얼마나 올랐나

한국부동산원이 발표한 통계에 따르면, 5월 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.15% 상승하며 65주 연속 상승세를 이어갔습니다. 전주 상승률 0.14%보다 0.01%포인트 높아진 수치입니다.

출처: Pexels (도시 건물 이미지)

📍 주요 자치구별 상승률 (5월 1주 기준)

자치구	주간 상승률	특이사항
강서구	+0.30%	서울 내 최고 상승률
성북구	+0.27%	강북권 강세 견인
강북구	+0.25%	중저가 지역 매수세 유입
마포·성동·광진	+0.15~0.17%	한강벨트 동반 상승
서초구	+0.04%	2주 연속 상승
송파구	+0.17%	3주 연속 오름폭 확대
강남구	하락세	서울 25개 구 중 유일 하락

수도권 주요 지역도 강세를 보인 것으로 나타났습니다. 광명시가 0.31%로 경기도 내 최고 상승률을 기록했으며, 화성 동탄(0.25%), 용인 기흥(0.21%), 성남 분당(0.16%) 등이 뒤를 이었습니다. 전세 시장도 동반 강세로, 서울 아파트 전세가격은 0.23%로 매매가 상승폭의 1.5배를 웃돌았습니다.

"매매가 부담으로 전세를 선택하는 실수요자가 늘면서 전세 수요가 매매 수요보다 빠르게 늘고 있다. 전세가 상승이 장기화될 경우 서민과 청년층의 주거 부담이 더욱 가중될 수 있다."

— 부동산 전문가 언론 인터뷰 종합

③ 매물잠김 현상 — 이미 시작됐다

양도세 중과 복활 직후 우려했던 매물 잠김 현상이 빠르게 나타나고 있는 것으로 보입니다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 5월 7일 기준 서울 아파트 매물은 7만897건으로, 전일 대비 1,418건 감소했습니다. 서울 아파트 매물이 7만건 아래로 떨어진 것은 지난 2월 26일 이후 처음이며, 매물이 급증했던 3월 21일(8만80건)과 비교하면 약 1만건 가까이 줄었습니다.

출처: Pexels (부동산 관련 이미지)

📈 매도자 입장

• 중과세 부담으로 매도 의향 감소
• 호가 유지 전략으로 전환
• 장기 보유 전략 재검토
• 조건 좋은 매물은 이미 소진

📉 매수자 입장

• 선택 가능 매물 급감
• 호가-실거래가 격차 확대
• 매도자 우위 시장 전환
• 중저가 지역 대기 수요 지속

특히 강남 3구(강남·서초·송파) 고가 주택은 양도세 중과에 민감해 막판 거래가 집중됐다가 이후 급격히 잠금 현상이 나타나고 있는 것으로 보입니다. 강남 3구 토지거래허가 신청은 지난 4월 한 달 동안 1,585건으로, 전월(1,201건)보다 32.0% 급증한 것으로 집계됐습니다. 서초구의 경우 265건에서 403건으로 52.1% 급증했습니다.

"중과 발표 직후 27억원 선까지 떨어졌던 송파구 헬리오시티 전용 84㎡ 호가는 현재 29억 선까지 회복됐다."

— 언론 보도 종합

부동산원 관계자는 "관망세로 거래가 다소 주춤한 지역이 있는 반면 역세권·대단지와 재건축 추진 단지를 중심으로 일부 상승 흐름이 나타나고 있다"고 전한 것으로 알려졌습니다.

결론: 매물 잠김은 이미 시작됐으며, 이 흐름이 장기화될 경우 집값 하방 압력보다 오히려 공급 부족에 따른 상승 압력이 커질 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 경고입니다.

④ 보유세·장특공 개편 논의 — 다음 카드는?

정부는 양도세 중과 복활 이후에도 추가적인 투기 억제 방안을 검토 중인 것으로 전해집니다. 주요 논의 방향은 장기보유특별공제(장특공) 혜택 축소와 보유세 인상으로 요약됩니다.

출처: Pexels (세금·서류 관련 이미지)

🔍 장기보유특별공제란?

장기보유특별공제(장특공)는 부동산을 오래 보유할수록 양도차익에서 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 현행 제도에서 실거주하지 않는 주택의 경우 이 혜택 적용을 제한하거나 축소하는 방향이 유력하게 논의되는 것으로 알려졌습니다. 해당 조치가 실행될 경우 비거주 다주택자의 세부담이 추가로 커질 수 있습니다.

📊 보유세 인상 시나리오

한성대 권대중 교수는 "정부가 단기간 내 세율 자체를 직접 인상하기보다는 공정시장가액비율과 공시가격 현실화율 조정을 통해 사실상 보유세 부담을 높이는 방안을 우선 검토할 가능성이 크다"고 분석했습니다. 실제로 2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13%, 서울은 18.60% 상승 확정 공시돼 보유세 체감 부담은 이미 커진 상태입니다.

개편 방향	내용	영향
장특공 혜택 축소	비거주 주택 장기보유 공제 제한	비거주 다주택자 매도 세부담↑
공정시장가액비율 상향	과세표준 산정 기준 비율 인상	종부세·재산세 실효세율↑
공시가격 현실화율 인상	시세 반영 공시가격 상향	고가주택 보유세 부담↑
전세 공급 대책	임대차 시장 안정화 패키지	전세가 안정 여부 불확실

언론 보도에 따르면 정부는 이와 같은 추가 대책의 실행 시점과 범위를 두고 아직 최종 결정을 내리지 않은 것으로 보이며, 시장 상황과 지방선거 이후 정치적 동향을 함께 고려할 것이라는 관측이 나오고 있습니다.

⑤ 6월 1일 보유세 기준일 — 절세 전략 정리

부동산 거래 시 매물잠김 못지않게 중요한 변수가 6월 1일 보유세 과세기준일입니다. 재산세·종합부동산세 모두 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과됩니다.

💡 6월 1일 기준일 절세 전략 핵심 정리

• 매도자: 5월 29일(금)까지 잔금 및 등기 완료 → 올해 보유세 부과 대상에서 제외
• 매수자: 6월 2일(화) 이후 잔금 조정 → 올해 보유세 피하기 가능
• 2026년은 공시가격 서울 +18.60% 상승으로 하루 차이 금액적 영향이 전년보다 크게 확대
• 양도세 중과 유예 종료(5/9) + 보유세 기준일(6/1)이 겹쳐 5월 전략적 잔금 조정 중요
• 등기 접수 시간까지 고려할 때 매도자 실무상 마지노선은 5월 29일로 보는 경우가 많음

출처: Pexels (계약·문서 이미지)

2026년은 공시가격 상승폭이 크고 세제 일정이 여러 개 겹치는 만큼 평소보다 날짜 조정의 실질 효과가 크게 느껴지는 해입니다. 특히 다주택자의 경우 5월 초 양도세, 5월 말 보유세를 동시에 신경 써야 하는 이중 부담 구조가 됐습니다. 개인 상황에 따라 최적 전략이 다를 수 있으므로 세무 전문가와 상담을 병행하시기 바랍니다.

⑥ 실수요자 vs 다주택자 — 앞으로 집값 전망

양도세 중과 복활 이후 시장 전망에 대해 전문가들의 의견은 크게 두 갈래로 나뉩니다.

🏡 안정·하락 전망

• 다주택자 매도 세부담 증가로 투기수요 억제
• 정부 추가 보유세 대책 실행 시 추가 억제
• 국민 62.7% 집값 안정 기대
• 전통적으로 세금 강화 → 거래 위축 패턴

📈 상승 지속 전망

• 매물잠김으로 공급 감소 → 가격 지지
• 서울·수도권 수요 집중 심화 지속
• 전세 상승이 매매 수요로 전환
• 65주 연속 상승 관성 지속

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "다주택자 중과가 본격 적용되면 매물 잠김 효과가 나타날 것이며, 5월 이후 시장은 양도세 중과 복원 자체보다 보유세·금리·공급 등 복합 요인에 의해 결정될 것"이라고 전망했습니다. 향후 장기보유특별공제 제도 손질과 보유세 인상 여부가 시장 방향을 좌우할 핵심 변수로 꼽히고 있습니다.

실수요자 관점에서는 공급 부족 우려와 전세 상승에 따른 내집 마련 수요 지속이 예상되는 반면, 단기적으로는 선택 가능한 매물이 줄어드는 어려운 환경이 될 수 있다는 점을 유의할 필요가 있습니다.

결론: 양도세 중과 복활만으로 서울 집값 상승세가 단기 전환되기는 어려울 것으로 보이는 가운데, 추가 보유세·공급 정책 실행 여부와 금리 환경이 하반기 시장 방향을 가를 핵심 변수로 분석됩니다.

⑦ FAQ — 독자 공통 궁금증 정리

Q. 1주택자도 양도세 중과를 받나요?

이번 중과 복활은 조정대상지역 내 다주택자(2주택 이상)가 주요 적용 대상입니다. 1세대 1주택자는 비과세 요건 충족 시 일정 한도 내 비과세 혜택이 유지되는 것으로 알려졌습니다. 개인 상황에 따라 다를 수 있으므로 세무사 상담을 권장합니다.

Q. 서울 강남 집값은 왜 혼자 하락세인가요?

부동산원 통계에 따르면 강남구만 유일하게 하락세를 유지하고 있습니다. 고가 주택의 특성상 양도세 중과 부담이 상대적으로 더 크고, 글로벌 금리 상승 환경에서 고가 자산에 대한 관망 심리가 겹친 영향으로 분석됩니다.

Q. 전세도 계속 오르나요?

언론 보도에 따르면 응답자의 62.8%가 전월세 상승을 예상했으며, 이유로는 다주택자 및 비거주 1주택자 압박에 의한 전세 매물 감소가 58.3%로 가장 많이 꼽혔습니다. 매도 대신 보유를 선택한 다주택자가 전세를 계속 유지할 경우 전세 공급 감소가 우려됩니다.

Q. 지금 집 사도 될까요?

본 글은 특정 매매 시점을 권유하지 않습니다. 전문가 의견에 따르면 현 시장은 매물 감소로 선택지가 줄어들고 있는 반면, 추가 세제 대책 실행 가능성도 있어 복합적 판단이 필요합니다. 개인 재정 상황·거주 목적·매물 조건을 종합적으로 검토하고 전문가 상담을 병행하시기 바랍니다.

📊 결론 — 양도세 중과 복활 이후 부동산 시장 전망

서울 아파트 시장은 65주 연속 상승이라는 강한 관성 속에서 양도세 중과 복활이라는 큰 변수를 맞이했습니다. 전문가들의 분석에 따르면 단기적으로는 매물 잠김으로 인해 집값 하락보다 오히려 공급 부족에 따른 상승 압력이 유지될 가능성이 더 높은 것으로 보입니다.

실수요자에게는 매물 선택지가 줄어드는 어려운 환경이, 다주택자에게는 세부담이 크게 늘어나는 환경이 동시에 전개되고 있습니다. 6월 1일 보유세 기준일을 앞두고 잔금 일정을 전략적으로 조정하는 것이 실질적인 절세 포인트가 될 수 있습니다.

하반기 시장의 방향은 추가 보유세 대책 실행 여부, 금리 변동, 전세 상황, 공급 계획이라는 복합 변수에 의해 결정될 전망입니다. 일희일비하기보다 중장기 관점에서 접근하고, 개인 상황에 맞는 전문가 상담을 통해 대응 전략을 수립하시기 바랍니다.

※ 본 글은 공식 언론 보도 및 한국부동산원 통계를 기반으로 작성한 일반 정보입니다. 투자 및 세무 결정은 반드시 전문가 상담을 병행하세요.

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